CPTS11 - FII Capi Sec

Para os exercícios seguintes, a gestão do fundo manterá uma postura ativa no acompanhamento das condições do mercado macroeconômico e do setor imobiliário. O programa de investimentos seguirá focado na busca por ativos que se adequem à política do fundo, priorizando aqueles com a melhor relação de risco e retorno para o cotista. Conforme as oportunidades surgirem, o Fundo continuará a alocar seu capital em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e demais ativos permitidos em seu regulamento.

O período em análise foi marcado por um ambiente macroeconômico ainda desafiador para os ativos de risco, incluindo os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Após permanecer em 15% ao ano durante todo o segundo semestre de 2025, a taxa básica de juros (SELIC) iniciou em 2026 um ciclo gradual de afrouxamento, com reduções sucessivas de 0,25 p.p., sendo a mais recente em setembro, que levou a taxa a 13,75% ao ano. Apesar do início dos cortes, os juros reais seguem em patamar elevado, mantendo alto o custo de oportunidade e exigindo maior prêmio de risco por parte dos investidores, o que continua pressionando as cotações no mercado secundário e mantém o IFIX, principal índice do setor, negociando com relevante desconto sobre seu valor patrimonial. No cenário doméstico, a atividade econômica dá sinais de desaceleração, as expectativas de inflação permanecem acima do centro da meta de 3% e o Banco Central tem mantido postura cautelosa, sinalizando não haver espaço, neste momento, para acelerar o ritmo de redução dos juros. Soma-se a isso o calendário eleitoral: as eleições gerais de outubro tendem a elevar a volatilidade dos ativos domésticos e a sensibilidade do mercado à agenda fiscal dos candidatos, fator determinante para o comportamento da curva de juros futuros e, consequentemente, para os prêmios exigidos nos FIIs. Observou-se, contudo, um descolamento significativo entre a precificação do mercado de FIIs listados e a dinâmica do mercado imobiliário transacional privado. Enquanto o primeiro demonstrou aversão ao risco, o mercado privado de compra e venda de ativos imobiliários permaneceu aquecido, com um volume robusto de negociações ocorrendo a taxas de capitalização (cap rates) substancialmente mais comprimidas. Na visão da gestão, essa discrepância representa uma ineficiência temporária, e a expectativa é que, ao longo do tempo, os preços do mercado público convirjam para os fundamentos observados no mercado privado. Olhando para frente, o cenário prospectivo segue construtivo, ainda que condicionado ao desfecho eleitoral e à condução da política fiscal. As expectativas de mercado, consolidadas no mais recente Boletim Focus do Banco Central (21/09/2026), apontam para a continuidade do ciclo de queda da SELIC, com projeções de 13,50% ao final de 2026, 12,00% ao final de 2027 e 10,50% ao final de 2028, e IPCA de 4,92% em 2026 e 4,30% em 2027. Caso essa trajetória de arrefecimento da política monetária se concretize e o cenário pós-eleitoral traga maior previsibilidade fiscal, espera-se um impacto positivo direto sobre o mercado de FIIs, através da redução do custo de oportunidade para os investidores. Esse movimento tende a levar a uma compressão dos yields exigidos e, consequentemente, a uma valorização das cotas, acelerando a mencionada convergência entre os mercados.

As perspectivas para o período seguinte são construtivas, dadas a conjuntura macroeconômica esperada e, principalmente, a atual estrutura do portfólio do Fundo. A carteira está estrategicamente posicionada para se beneficiar do cenário de queda da taxa de juros através de duas frentes principais: Posicionamento Estratégico em FIIs de Tijolo: Atualmente, a maior parte do patrimônio do Fundo (cerca de 76%) está alocada em cotas de outros FIIs. Deste montante, aproximadamente 85% está investido em fundos de "tijolo" que negociam com descontos significativos em relação ao seu valor patrimonial, e mais de 13% está investido em FOFs que, por sua vez, também investem em fundos de "tijolo" com descontos significativos. Este posicionamento oferece um duplo potencial de ganho: a valorização natural dos ativos imobiliários e, mais importante, o fechamento do desconto das cotas à medida que o custo de oportunidade (taxa SELIC) diminui. Portanto, o Fundo está posicionado para capturar de forma amplificada os benefícios do ciclo de queda de juros. Oportunidades de Ganho de Capital na Carteira de CRIs: A parcela remanescente do portfólio, investida em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), também tende a se beneficiar. A queda das taxas dos títulos públicos atrelados à inflação (NTN-Bs), que balizam o mercado de crédito, tende a gerar uma marcação a mercado positiva na nossa carteira de CRIs, que foi estruturada em períodos de taxas mais baixas. Essa valorização dos papéis acima do seu valor contábil abre uma janela de oportunidade para a gestão realizar vendas no mercado secundário, gerando ganhos de capital e, simultaneamente, aumentando a liquidez do Fundo para reinvestimento em novas operações estratégicas.

O Administrador receberá por seus serviços uma taxa de administração equivalente (“Taxa de Administração”) a um percentual devido ao ano, à razão de 1/12 (um doze avos), calculado sobre (a) sobre o valor contábil do patrimônio líquido da classe de cotas do FUNDO; ou (b) caso as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo FUNDO, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração.