BCIA11 - FII Bcia

Para os exercícios futuros, a gestão buscará manter um portfólio de fundos imobiliários com diversificação geográfica e setorial (escritórios, galpões, shopping centers, varejo, recebíveis, etc), podendo também alocar parte da carteira em CRI e LCI. A gestão ativa do portfólio acompanhará o comportamento dos preços dos ativos elegíveis e de cenário.

Ao longo de 2025, observamos importante melhora do cenário e das perspectivas econômicas. Iniciamos o ano em meio a um cenário econômico desafiador. Por exemplo, as expectativas de inflação estavam desancoradas e o Real estava muito desvalorizado. Para fazer frente a esse cenário, o Banco Central realizou altas consecutivas da Selic, levando a taxa de 12,25% aa no início do ano para 15% aa em junho. No 2º semestre, a inflação e a atividade econômica passaram a responder à política monetária. Assim, o IPCA fechou o ano com alta de 4,26%, abaixo da banda superior do limite da meta (4,5%), principalmente devido à desaceleração dos preços dos alimentos. O Banco Central manteve a taxa Selic inalterada em 15% aa até o final do ano. Nesse cenário, o IFIX encerrou 2025 com valorização de 21,15%, incorporando a expectativa de queda das taxas de juros em 2026. A performance dos FIIs de tijolo foi superior à performance dos FIIs de recebíveis de forma geral. Com relação aos setores, os destaques positivos de performance foram agro, agências, shopping centers e escritórios. Já os desempenhos mais fracos no ano ocorreram nos fundos de CRI, hospedagem, varejo e desenvolvimento. Continuamos a observar melhora dos indicadores operacionais em todos os setores imobiliários presentes nos FIIs, reforçando a distribuição de rendimentos dos fundos: (1) Continuidade da retomada da ocupação dos escritórios, devido ao retorno gradual do trabalho presencial pelas empresas. Por exemplo, a taxa de vacância dos escritórios classe A em São Paulo caiu de 19,6% no 3T24 para 15,8% no 3T25, segundo dados da Buildings. (2) Continuidade do bom nível de crescimento das vendas nos shopping centers. Além disso, os fundos do setor realizaram aquisições e desinvestimentos de participação em shopping centers que melhoraram a qualidade média dos seus portfólios. (3) O ritmo de absorção continua forte nos galpões logísticos e a vacância encontra-se em nível muito baixo (7,5%, considerando os galpões classe A no Brasil) , segundo dados da Buildings.

A carteira do BCIA inicia o ano de 2026 com a seguinte composição setorial: recebíveis imobiliários (37,6%), dos quais 34,1% em fundos de CRI e 3,5% em CRIs diretamente, lajes corporativas (23,5%), shopping centers (16%), galpões logísticos (12,2%), FOFs (4,4%), agências bancárias (3,2%), varejo (1,8%) e educacional (1,1%). Assim, iniciamos o ano com alocação de 62% em fundos de “tijolo” (fundos que investem em imóveis) e 38% em fundos de recebíveis imobiliários e CRIs diretos. Realizamos ampliação relevante da exposição aos FIIs de tijolo ao longo do ano: de 50% de participação em jan/25 para 62% em dez/25, aumento de 12 pp. O racional para esse aumento da exposição nos FIIs de tijolo foi a expectativa de valorização adicional dos FIIs de tijolo com a aproximação do ciclo de cortes da Selic esperado para o primeiro trimestre de 2026. A queda da Selic é um importante catalisador para a elevação dos preços dos FIIs de tijolo, dado que possuem uma correlação negativa. Apesar da alta registrada em 2025 (IFIX +21%), os fundos imobiliários de tijolo, estavam negociando com descontos expressivos, com desconto médio relevante de 11% em relação aos valores patrimoniais (múltiplo P/VP de 0,89x) em dez/25. Além disso, os fundamentos dos FIIs de tijolo continuam sólidos: i) redução da vacância nos escritórios, ii) continuidade da forte demanda por galpões logísticos, e (iii) resultado operacional resiliente nos shopping centers. No 1T26, ocorreu um aumento relevante das tensões geopolíticas no Oriente Médio com o conflito entre Estados Unidos, Israel e Irã, dificultando a produção e o escoamento de petróleo e derivados na região. No momento, a visibilidade dos desdobramentos e da duração da guerra ainda é baixa. Estamos acompanhando de perto o desenrolar desse conflito para realizar ajustes na alocação da carteira, pois ele traz um risco de aumento da inflação com a pressão nos preços do petróleo e derivados, com potencial impacto na política monetária e na atividade econômica.

O Administrador receberá, pelos serviços prestados, uma taxa equivalente a 0,15% (quinze centésimos por cento) ao ano, incidente sobre o Patrimônio Líquido da Classe, calculada diariamente, na base 1/252 (um duzentos e cinquenta e dois avos) da percentagem referida neste item, e será provisionada por dia útil e paga até o 1º (primeiro) Dia Útil do mês subsequente ao vencido, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas. O Administrador poderá estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagas diretamente pela Classe aos prestadores de serviços que tenham sido contratados pelo Administrador, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da Taxa de Administração. O Gestor receberá, pelos serviços prestados, uma taxa equivalente a 0,35% (trinta e cinco centésimos por cento) ao ano incidente sobre o Patrimônio Líquido da Classe, calculada diariamente, na base 1/252 (um duzentos e cinquenta e dois avos) da percentagem referida neste item, e será provisionada por dia útil e paga até o 1º (primeiro) Dia Útil do mês subsequente ao vencido, a partir do mês em que ocorrer a primeira integralização de Cotas. Sendo que não haverá valor mínimo pré-estabelecido para a Taxa de Gestão. Adicionalmente, o Gestor também receberá a totalidade da Taxa de Performance. O Gestor pode estabelecer que parcelas da Taxa de Gestão, respectivamente, sejam pagas diretamente aos prestadores dos serviços contratados, observando que o somatório dessas parcelas não pode exceder o montante total da Taxa de Gestão.