O Fundo encerrou o ano de 2023 com distribuição de R$ 0,30 por cota, representando um dividend yield anualizado de 5,9% sobre o valor da cotade mercado ao final do mês (2,9% sobre a cota patrimonial), e acumulado de R$ 0,07/cota de resultado não distribuído. A carteira do Fundo encerrou o período com cap rate médio de 12,3% e WAULT (prazo médio) de 7,8 anos. Ao final do ano, o patrimônio líquido do Fundo totalizava R$ 289,2 milhões, enquanto o seu valor de mercado era de R$ 206,0 milhões,um desconto de 27% do valor de negociação no mercado secundário em relação a cota patrimonial.
O FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA) tem como objetivo proporcionar a rentabilidade e valorização de suas cotas no longo prazo por meio deinvestimentos em terras agrícolas produtivas (rurais e urbanas) e em fase de transformação (oportunisticamente) ao longo dos principais polosagrícolas do território brasileiro. O Fundo utiliza contratos de cessão de direito real de superfície de longo prazo corrigidos pela inflação. Todas asaquisições realizadas pelo BTRA incluem também em sua estrutura uma opção de recompra da propriedade do imóvel em favor do antigoproprietário, que poderá ou não ser executada ao final do contrato atípico, mediante o pagamento intermediário de prêmios de opção de recompra aolongo da vida útil da operação/contrato. O exercício dessa opção de recompra do ativo só terá efeito se o locatário estiver 100% adimplente nospagamentos anuais dos prêmios, de acordo com as regras e a mecânica ajustada para cada um dos casos, e de acordo com a estratégia traçada paracada u
Em relação ao contexto econômico, segundo o relatório mais recente da S&P Commodity Insights, os desafios em relação a queda do preço das commodities e impactos na rentabilidade agrícola foram os principais acontecimentos que contextualizaram 2023. Como resultado dos desafios enfrentados no ano, 2023 foi um ano de menos negociações de terras em comparação com 2022. De acordo com o relatório, a valorização acumulada das terras agrícolas em 2023 foi de 3,2%, ajustada pela inflação, enquanto pastagens variou 12,9%. Em relação à produção, o mercado encontrou um novo equilíbrio após o intenso declínio nos preços da soja no primeiro semestre de 2023. Apesar de potenciais perdas na produção do Brasil, esperam-se preços lentos da soja em 2024, após ampla oferta da oleaginosa na América do Sul. No último ano, o valor médio do hectare para cultivo de soja e milho passou de R$ 53,3 mil para R$ 55,3 mil. Considerando um período de 3 anos, as terras agrícolas dopaís alcançaram valorização de 91.5%.
Acreditamos que as terras agrícolas produtivas localizadas nos principais centros agrícolas do Brasil, tais como as que fazem parte do portifólio do BTRA, continuarão apresentando valorização real ao longo do próximo ano, o que nos dá conforto na manutenção desse “carrego”. Entretanto, não descartamos a monetização antecipada de ativos do fundo caso identifiquemos oportunidades de lucro e/ou reinvestimento em ativos com melhorrelação risco-retorno. Reforçamos que o BTRA é um fundo high-yield com volatilidade elevada e, por muitas vezes, de alta complexidade na estruturação das suas operações. Dessa forma, pode ser difícil enxergar seu potencial de retorno olhando apenas para seu yield corrente. Isso porque essa métrica não captura os ganhos adicionais embutidos nas estruturas das operações, tampouco considera a criação de valor adicional através de gestão ativa, foco principal da Gestão nesse momento.
O FUNDO terá uma taxa de administração que englobará os serviços de administração, tesouraria, controladoria, gestão e escrituração, composta de (“Taxa de Administração”): (a) valor equivalente a 1,20% (um inteiro e vinte centésimos por cento) ao ano à razão de 1/12 avos, calculada (a.1) sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO; ou (a.2) caso as cotas do FUNDO tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo FUNDO, como por exemplo, o IFIX, sobre o valor de mercado do FUNDO, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do FUNDO no mês anterior ao do pagamento da remuneração (“Base de Cálculo da Taxa de Administração”) que deverá ser pago diretamente à ADMINISTRADORA, observado o valor mínimo mensal de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizado anualmen